Grupo Lar, Realia, AEDAS Homes o Metrovacesa. En España cada vez son más las promotoras que se decantan por llevar a cabo proyectos de construcción residencial pensados íntegramente para vivienda nueva en alquiler. La estrategia está motivada, fundamentalmente, por la tendencia ascendente que desde hace unos años experimenta en nuestro país la demanda del mercado de los arrendamientos. Pero también representa, según Daniel Cuervo, secretario general de APCEspaña, “una mayor diversificación de las inversiones y más seguridad para estas compañías”. ¿Llegará un punto en el que en España solo se construya obra nueva dirigida a inquilinos?
Las promociones compuestas al 100% de pisos de alquiler están dirigidas a un perfil que demanda servicios concretos
La promoción residencial en alquiler aplica en nuestro país, “de manera muy literal”, el concepto de built to rent. Así lo expone Mikel Echevarren, CEO de Colliers International Spain, quien señala que la apuesta de las promotoras consiste en “vender llave en mano viviendas diseñadas específicamente para este tipo de mercado, con las particularidades que ello conlleva”. En concreto, este experto recalca que se trata de proyectos residenciales ubicados en zonas acotadas y con dimensiones determinadas, los cuales se focalizan a un perfil de cliente específico, para lo que incluyen servicios pensados en este. Los mismos abarcan “desde la recepción de paquetes, hasta el cuidado de mascotas, la limpieza del inmueble o lavandería”, subraya.
Desde esta compañía hacen hincapié en que este es un “negocio en auge”, ya que en la actualidad, “en España hay una ingente cantidad de vivienda construida para el alquiler”. Tal comportamiento traerá como consecuencia, según sus cálculos, un volumen de negocio que alcanzará en los próximos seis meses un mínimo de 3.000 millones de euros. Las previsiones son también positivas para el largo plazo, según calculan desde APCEspaña. Así, Cuervo sostiene que la demanda creciente de alquiler podría elevar las unidades de este tipo de inmuebles hasta las 250.000 en los próximos cinco años. Eso sí, matiza que el desarrollo de los mismos “vendría de la mano tanto de la inversión privada como de colaboraciones público-privadas”.
Vivir de alquiler será una realidad para el 35% de la población: se multiplicará el alquiler en Madrid, Barcelona y otras capitales
Según las previsiones que manejan desde Colliers Internacional Spain, el porcentaje de la población española que vivirá en alquiler en los próximos años alcanzará el 35%. Esta tendencia, en su opinión, se produce como consecuencia de un contexto económico y social que mueve a los ciudadanos al mercado de los arrendamientos, “bien porque no pueden comprar, bien porque no quieren comprar”. La tendencia explica el interés por la promoción de vivienda en alquiler, que según Cuervo, se desarrolla bajo unas líneas de diseño y desarrollo muy definidas.
En primer lugar, destaca que este mercado “comenzará a notarse” en grandes ciudades. Repuntará el alquiler en Madrid, Barcelona o Sevilla y, específicamente, en las zonas céntricas o próximas al centro de dichas urbes, “siempre que tengan buenas comunicaciones”. Ello se debe al perfil de la demanda de estos inmuebles, pues en su mayoría está compuesta por “jóvenes desplazados”, tanto solteros como parejas sin hijos. El menor número de inquilinos por vivienda también condiciona la superficie de estos inmuebles, ya que en la mayor parte de los casos se trata de viviendas de uno o dos dormitorios, aclaran desde APCEspaña.
Lo mismo sucede con su edad, pues en la mayoría de los casos los inquilinos forman parte de la generación millennial. Un tipo de cliente con necesidades nuevas que estas viviendas intentan satisfacer. Para ello, Cuervo argumenta que las promociones levantadas íntegramente para el alquiler no dudan en incluir “desde espacios de coworking y salas de estudio, hasta áreas de restauración y comedor”.
La inversión institucional llega a España atraída por la vivienda nueva en alquiler, que arroja una rentabilidad atractiva
El giro que en los últimos años ha registrado la inversión institucional, compuesta en su mayoría por fondos de inversión, planes de pensiones, entidades financieras o compañías aseguradoras, es otro de los factores que explican el auge del producto built to rent en España. En esta línea, Echevarren aclara que hasta hace dos años la inversión institucional “se centraba al 100% en el mercado comercial real estate”, comportamiento que ha cambiado a medida que la deuda pública de los países ha ido empeorando.
Al respecto, desde Colliers Internacional Spain defienden que el actual mercado global ha motivado que la deuda pública “presente más riesgos”, lo que obliga a las compañías aseguradoras, fondos y entidades financieras “a invertir en el largo plazo”. “Al quitarles la opción de invertir en deuda pública, estas organizaciones acuden al valor más seguro en un periodo de tiempo dilatado, que sigue siendo el segmento residencial y la vivienda”, añade su CEO.
El negocio promotor seguirá centrado en la venta. La vivienda en alquiler de obra nueva por ahora es residual
En paralelo, la promoción de vivienda dirigida al mercado del alquiler se caracteriza por ofrecer a las compañías constructoras la posibilidad de cumplir algunos objetivos que hasta la fecha no se incluían en el negocio de la promoción íntegramente pensada en la venta. Según fuentes de AEDAS Homes, la inmersión en el mercado del alquiler, en su caso, busca “reducir nuestro riesgo capital”, a la par que consiguen aumentar la rotación de activos “y mejoramos el rendimiento del capital y el retorno a los accionistas”. De hecho, aseguran que la iniciativa les permitirá incrementar en un 20% el número de viviendas que lanzarán al mercado en 2019 sobre los objetivos fijados en su plan de negocio.
A pesar de los beneficios que les aporta esta incursión y de reconocer que en el futuro estudiarán “nuevas oportunidades” en el negocio built to rent, desde esta compañía rechazan que hayan registrado un punto de inflexión en su política comercial y ratifican que su rol en el mercado inmobiliario español seguirá centrándose “en la promoción de edificios residenciales para su venta”. Esta visión es compartida por Echevarren, quien si bien reconoce que ambos productos residenciales “van a convivir”, en el mercado español de la promoción de vivienda “no se va a producir un cambio radical”.
Gestión integral de las viviendas de alquiler: desde la compra del suelo a la distribución, pasando por la selección de inquilinos.
La extensión y éxito del mercado profesional del alquiler en España dependerá, en parte, de cómo se lleve a cabo la gestión de las viviendas construidas para su alquiler. Al respecto, David Caraballo, director comercial de Alquiler Seguro, apunta que nuestro país cuenta ya con gestores especializados “y con experiencia en el terreno”. Estas compañías, asegura, actúan “como negocio preventivo” que minimiza el coste de mantenimiento de los inmuebles, a la vez que ejercen una función proactiva “que se encarga de que no fallen las instalaciones, dando servicio a los inquilinos con seguridad”.
Al igual que sucede a nivel internacional, la gestión del alquiler en España se materializa, subraya este experto, “de manera integral”. Así, el proceso se inicia asesorando al promotor y “señalándole dónde hay que adquirir suelo”. Después, continúa, se sitúa la etapa de planificación de las viviendas, “que abarca desde el número de habitaciones con el que deben contar, hasta la definición de las zonas comunes”. Por último, se desarrolla la fase de búsqueda de los inquilinos y gestión de garantías de las rentas. Dentro de esta, concluye Caraballo, existe una permanente interactuación entre el inversor y la empresa gestora de los alquileres, “que resuelve todas aquellas incidencias que surjan durante el arrendamiento”.
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