En los últimos años las entidades financieras han visto aumentados los motivos por los que los clientes de hipotecas inician procedimientos judiciales en su contra. La argumentación expuesta por los consumidores se basa en los abusos que contienen algunas de las cláusulas presentes en los contratos firmados. Esta tendencia se está viendo fortalecida por la actitud de los tribunales que, independientemente del orden que ocupen en la jerarquía judicial, en buena parte de los casos se están inclinando a favor de las demandas presentadas por los usuarios. ¿Cuáles de estas reclamaciones hipotecarias son las que mayor impacto están teniendo?
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Cláusulas suelo
El 21 de diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) declaró nulas y con carácter retroactivo las cláusulas suelo presentes en las hipotecas españolas. La medida, que según la abogada Amor Pelegrí, “podría afectar a más de cuatro millones de clientes”, hace referencia a las condiciones impuestas por los bancos, “que impiden a los hipotecados beneficiarse de las caídas del Euríbor en la cuota que pagan cada mes”. En concreto, esta letrada, socia fundadora del bufete del mismo nombre, explica que las cláusulas suelo establecen “un tipo de interés mínimo” a pagar en los contratos con tipo variable, de modo que si el índice adoptado más el diferencial bajan del porcentaje establecido en la cláusula suelo “se aplica esta para calcular el interés aplicable a la hipoteca”.
La decisión del tribunal comunitario tuvo tal impacto que, para evitar el colapso de los juzgados del país, en enero de 2017 el Ejecutivo presidido por Mariano Rajoy aprobó un Real Decreto que regulaba el procedimiento que debían seguir las entidades financieras que aplicaron cláusulas suelo. Un mecanismo extrajudicial de reclamación que, según el Banco de España, durante sus nueve primeros meses de vida ha recibido más de un millón de peticiones, de las que un 48,1% han sido admitidas, permitiendo recuperar a los clientes 1.749 millones de euros. No obstante, sindicatos y jueces decanos han denunciado que se está produciendo una sobrecarga de trabajo en los juzgados responsables de llevar a cabo este asunto, lo que ha provocado el colapso de muchos de ellos.
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Gastos de formalización
La avalancha de reclamaciones en concepto de gastos de formalización tiene un origen concreto: el 15 de diciembre de 2015. Ese día el Tribunal Supremo (TS) declaró abusivo que un banco repercutiera íntegramente los costes relacionados con este concepto a los consumidores. El mismo está compuesto, según explica Estel Romero, abogada del despacho Sanahuja & Miranda, “por todos aquellos gastos vinculados al otorgamiento de un préstamo hipotecario y que resultan imprescindibles para que se configure la garantía hipotecaria”. A su juicio, quedan incluidos, por tanto, “los gastos de tasación del inmueble, la factura del notario interviniente en la firma, los gastos derivados de la inscripción de la garantía en el Registro de la Propiedad, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y los honorarios de la gestoría tramitadora”.
Durante este periodo de reclamación, la respuesta judicial de nueve de cada diez reclamaciones materializadas en concepto de gastos de formalización ha sido favorable para los consumidores, a pesar de contener en ellos el relativo al IAJD, que desde el punto de vista de esta letrada “algunos juzgados no consideran procedente su devolución”. Ello se debe a que una hipoteca tipo cuenta con unos gastos medios de formalización en torno a los 3.000 euros y, de ellos, el 70% corresponde al IAJD. Según la organización de defensa de los consumidores Asufin, en la actualidad hay más de 8.000 procedimientos de este tipo en curso, aunque esta misma fuente asegura que en España hay más de ocho millones de afectados por este concepto.
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Hipotecas multidivisas
Las hipotecas multidivisas se distinguen porque en ellas el capital prestado por la entidad no se encuentra en euros, sino en una divisa extranjera. En el caso de España, la mayoría están firmadas en yenes japoneses o francos suizos. Además, agrega Amor Pelegrí, el tipo de interés al que se referencian estos préstamos no es el Euríbor o el IRPH de entidades, sino el Libor, “que está basado en las tasas de interés a las cuales los bancos ofrecen fondos no asegurados a otros bancos en el mercado mayorista o el mercado interbancario”. Ambas características implican riesgos para los clientes, por lo que a lo largo de los últimos ejercicios fueron significativas las causas que los juzgados acumulaban en concepto de hipotecas multidivisas.
Al respecto, el Tribunal Supremo dictó, el pasado mes de noviembre, la ilegalidad parcial de estos préstamos, argumentando que las entidades deben informar con transparencia a los consumidores de todos los riesgos que contraen. Se calcula que en la actualidad hay alrededor de 70.000 afectados, que han perdido entre 50.000 y 70.000 euros, en función de la divisa a la que se encontraba referenciada su hipoteca. Para intentar recuperarlos, desde Pelegrí Abogados insisten en que los clientes deben corroborar que existe “una falta de información en el contrato hipotecario que se firmó que haga ininteligible su contenido al hipotecado”. Para la presentación de una demanda de estas características es imprescindible disponer de la escritura de préstamo hipotecario. También resulta conveniente elaborar un peritaje económico que muestre los perjuicios de esta índole sufridos por la contratación del producto.
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Vencimiento anticipado
El comportamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea en relación a la cláusula de vencimiento anticipado ha motivado que, a lo largo de 2017, la mayor parte de los juzgados se pronuncien a favor de los afectados en relación a las reclamaciones relativas a este concepto. En concreto, la sentencia del TJUE del 26 de enero de 2017 determinó que la cláusula que faculta al banco a acudir al procedimiento de ejecución hipotecaria es contraria a la norma europea, por lo que se debe proceder al archivo de la demanda afectada.
Cabe recordar que la cláusula de vencimiento anticipado se halla plasmada dentro del préstamo hipotecario. Con ella, el prestamista tiene permiso para dar por vencida la totalidad de la deuda con anterioridad al plazo acordado para su devolución en el momento en el que el deudor incumple su obligación de pago por parte del capital o de los intereses de la hipoteca. De hecho, en gran parte de las hipotecas firmadas en España esta cláusula establece que el impago de una sola cuota faculta a los prestamistas para dar por vencido el préstamo y exigir la devolución de la totalidad a través del procedimiento de ejecución.
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Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH)
Tras los varapalos judiciales analizados, las entidades financieras han encontrado un balón de oxígeno en la sentencia del Tribunal Supremo del pasado 22 de noviembre relativa a las prácticas ligadas al índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios (IRPH). Este indicador, que según Fernando Renedo Arena, abogado experto en derecho bancario de Reclama Por Mí, está presente “en alrededor del 13% de las hipotecas firmadas en España, o lo que es lo mismo, en un millón de préstamos”, es utilizado por las entidades “para actualizar el tipo de interés variable de las hipotecas de sus clientes” y fue especialmente utilizado durante los años de la expansión inmobiliaria.
En opinión de Renedo, hasta esa fecha el IRPH había sido declarado nulo en “gran cantidad de juzgados”, al considerar estos durante esos años “existió falta de transparencia por parte de las entidades al comercializarlo”, así como por faltar al principio de buena fe, “causando un desequilibrio entre derechos y obligaciones de las partes contratantes”. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha interpretado que no hay motivo de anulación, pues la vinculación de las hipotecas a un índice oficial como es el IRPH no implica que exista abuso o falta de transparencia. Desde Reclama Por Mí sostienen que, con esta decisión, los clientes pierden la posibilidad de que les sean devueltas cantidades relativas al 8-10% de su hipoteca, estando la media de las reclamaciones presentadas por esta organización en torno a los 10.000 euros.
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