Este año se ha cerrado con resultado positivo. Ha crecido la promoción, ha aumentado la venta de viviendas, han crecido las inversiones e incluso ha subido el precio de la vivienda, aunque todavía no se ha recuperado el nivel de 2007. En los próximos quince años el sector inmobiliario se transformará como consecuencia de los avances digitales, según adelanta el informe ‘Emerging Trends in Real Estate’, de PWC. Para empezar, las proptech que han irrumpido en diferentes segmentos del mercado van a cambiar la forma de trabajar de las agencias inmobiliarias, de invertir en el sector y de aplicar nuevas herramientas de investigación. El próximo año se prevén ya algunos cambios.
La Ley Hipotecaria traerá hipotecas más caras
La financiación hipotecaria cambiará como consecuencia de la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria prevista para los primeros meses del año. Con el objetivo de proteger más al consumidor, la ley rebaja las comisiones, prohíbe la venta vinculada de productos con la hipoteca, facilita el cambio de entidad financiera y pone límites a los procesos de ejecución de las hipotecas en caso de impago. “Esto supone un aumento de los gastos para las entidades financieras y de los precios finales de las hipotecas”, según Luis Martín Guirado, director corporativo de desarrollo de negocio de Gesvalt.
Un informe del Instituto de Estudios Económicos (IEE) elaborado por el catedrático José García Montalvo prevé un encarecimiento de las hipotecas al asumir los bancos más riesgo con estas operaciones. De hecho, las modificaciones de las cláusulas de reembolso y vencimiento anticipado recogidas en la ley son más exigentes de las fijadas en la Directiva europea. Sin embargo, los economistas señalan que esto es positivo porque el banco analizará mejor el riesgo de cada operación y el cliente será consciente del coste.
Aumento de las hipotecas fijas
“Los cambios introducidos en la nueva ley hipotecaria podrían suponer el empuje hacia las hipotecas a tipo fijo, ya que favorece el cambio de variable a fijo”, señala Rubén Cózar, director del área residencial de Foro Consultores. La nueva ley rebaja las comisiones en el cambio de hipoteca en función del tiempo de vigencia de la misma, fijando una comisión máxima del 0,25% hasta el tercer año de la hipoteca y sin ninguna comisión a partir de ese año.
Con estos cambios se prevé un incremento de las hipotecas a tipo fijo en cuanto el Euríbor cambie su tendencia negativa a positiva. Durante este año, la contratación de hipotecas de tipo fijo está creciendo hasta superar el 36% debido a “los tipos de interés tan bajos que los bancos están ofreciendo, unos tipos que van a aumentar en los próximos años”, adelanta Martín Guirado.
Llegada del crowdlending al sector inmobiliario
El crowdfunding y el crowdlending han entrado en el sector inmobiliario como vehículos de inversión para pequeños inversores. El crowdfunding permite a estos inversores financiar proyectos inmobiliarios a través de plataformas y recibir una rentabilidad a través del alquiler o de la venta de la propiedad. Mientras que, en el crowdlending los inversores invierten en la realización de proyectos obteniendo una rentabilidad fija en relación con la inversión.
“Estas alternativas de inversión van a expandirse a todas las líneas de financiación y préstamo del negocio, tanto de particulares como para empresas”, señala Martín Guirado. En su opinión 2018 será un año de consolidación de estas fuentes de financiación. Aunque, desde Foro Consultores lo ven como “una tendencia minoritaria” ya que el particular puede entrar en el sector inmobiliario a través de las SOCIMI “que tienen mayor regulación y control”.
Las SOCIMI consolidarán sus posiciones
A lo largo de este año las SOCIMI han continuado su expansión en el mercado. Tras la salida a bolsa de Merlin, han llegado nuevas SOCIMI al Mercado Alternativo Bursátil y se anuncia para el próximo año la salida a este mercado de la SOCIMI de Sareb, Témpore Properties, con más de 1.300 viviendas. Además, se ha agudizado el proceso de especialización en diferentes sectores: centros comerciales, hoteles o residencial.
En el futuro se prevé una mayor participación del inversor particular en las SOCIMI frente a la presencia de los fondos internacionales e institucionales que fueron los primeros en invertir. La rentabilidad ofrecida a través de los dividendos es el atractivo que tienen para el inversor particular. “Las SOCIMI han jugado un papel clave como dinamizador del mercado. Su presencia se consolidará en los próximos años y aportarán una gran profesionalización al sector, así como transparencia y estructuración”, avanzan en Gesvalt.
Concentración del sector promotor
En el sector promotor la tendencia para el futuro inmediato apunta a una mayor concentración, con la aparición de grandes grupos que darán una mayor estabilidad. “La fragmentación del sector promotor provoca poca disciplina con consecuencias negativas para una actividad cíclica como esta, mientras que la concentración es buena para reducir la inestabilidad”, apunta Ricardo Pumar, presidente de Insur.
Esta concentración se ha producido a partir de la entrada de los fondos internacionales en el mercado residencial y “va a continuar en el futuro”, en opinión de Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de Asprima. “Habrá más cambios que respondan a un proceso evolutivo que lleve a la salida a Bolsa de las empresas”. En el futuro a corto plazo Gómez Pintado que el mercado estará formado por pequeñas estructuras con acceso a nichos de mercado, SOCIMI y grandes grupos resultado de la concentración del sector.
Búsqueda de fuentes alternativas de financiación
Unido a la concentración llegará también la profesionalización del sector como consecuencia de una demanda más profesional y una financiación más selectiva. La financiación bancaria que financiaba el crédito promotor no puede sostener ahora la construcción de vivienda que se necesita “porque se ha reducido a pocos bancos, por lo que el sector se tiene que concentrar y buscar fuentes alternativas de financiación”, señala Gómez Pintado.
Las alianzas entre promotores y entidades financieras serán necesarias para diversificar riesgos a la hora de promover nuevos proyectos, según Pumar, “también para desarrollar una gran bolsa de suelo para el largo plazo”. Paralelamente se producirá la salida de los bancos del sector inmobiliario tras las ventas de Popular y Anida, “los bancos volverán a su negocio tradicional”, matiza Cózar.
Especialización de los productos
Un estudio de la promotora Corp sobre la vivienda del futuro destaca entre las tendencias para los próximos años la sostenibilidad, la arquitectura responsive y la incorporación de la inteligencia artificial y el co-living. Viviendas hiperconectadas que cubren las necesidades energéticas con fuentes de energía renovables capaces de adaptarse a los nuevos estilos de vida de los clientes.
De momento lo que se impone en el mercado son “los proyectos inmobiliarios diferenciales”, según Cózar. Las viviendas que se proyectan “deben incorporar las nuevas innovaciones tecnológicas, las mejoras de los materiales, el ahorro de costes… y hasta una cierta personalización de la vivienda al gusto del consumidor”, confirma Martín Guirado.
El desarrollo del sector proptech
La tecnología también ha llegado al sector inmobiliario: el Big Data, la inteligencia artificial o la realidad aumentada han configurado un nuevo mercado de empresas proptech, aunque “no aportan una tecnología disruptiva que suponga un cambio radical en este mercado”, según Cózar.
Sin embargo, algunas actividades sí que han sufrido un cambio importante gracias al Big Data que se ha incorporado en la actividad normal de consultoras, tasadoras y agencias para analizar la realidad del mercado y dar soluciones a los clientes. Desde Gesvalt reconocen que “las proptech van a cambiar la forma en que las compañías de consultoría interactuaremos con clientes, tanto B2B como B2C y van a tener un crecimiento exponencial”.
Agencias inmobiliarias híbridas
Las empresas proptech también han irrumpido en el campo de las agencias inmobiliarias con la creación de agencias híbridas que se sirven de la tecnología para ahorrar en las comisiones de venta de la vivienda. Estas agencias por una cuota fija consiguen conectar a comprador y vendedor gracias a la aplicación de Big Data y un plan de marketing personalizado a un precio menor que las agencias tradicionales.
El desarrollo de estas agencias dará lugar a cambios en el mercado “supondrá el resurgir diferenciado de compañías inmobiliarias de alto valor añadido con servicios adicionales y exclusivos”, según Martín Guirado. “Lo más importante para los actores del sector es saber en qué segmento posicionarse, qué necesidad se cubre y cómo se complementan los servicios”.
El reto de los millenials
Los millenials seguirán siendo el cliente objetivo al que captar en la compra de vivienda porque hay cinco millones y constituyen por edad el grupo de primer acceso a la vivienda. “Los jóvenes tienen un retraso de acceso a la vivienda”, explica José Luis Suarez, profesor de finanzas del IESE. “Han sufrido elementos externos como retraso en la emancipación o mayor movilidad, pero empezarán a comprar masivamente en 3 o 4 años”.
Frente a la idea generalizada de que esta generación prefiere el alquiler a la compra Miguel Cardoso, economista jefe de BBVA Research, opina también que “no hay cambios de preferencia en este grupo, solo han ajustado el gasto por la situación que han vivido, pero terminarán comprando vivienda”.
La entrada ¿Cómo cambiará el mercado inmobiliario en 2018? aparece primero en pisos Al día - pisos.com.